후순위아파트담보대출 에 대해 안내 해드릴 텐데요.
후순위담보대출이란? 무엇이며, 자격조건, 한도, 추가대출 및 대출한도조회 등에 대해서 안내 해드리겠습니다.
1. 후순위 담보대출이란?
「후순위 담보대출」이란 이미 담보대출(선순위 대출)을 받은 상태에서 추가로 대출을 받는 경우를 말하는데요. 다른 말로는 "추가 담보대출" 또는 "2순위 담보대출"이라고 불리기도 합니다.
일반적으로 아파트 등을 매수하게 될 때 담보대출을 받게 되는데요. 이때 대출을 해준 금융회사가 등기부 등본 상에 1순위로 설정을 하게 됩니다.
이러한 「선순위 담보대출(1순위 담보대출)」의 경우에는 규제지역에 따라 적용되는 담보대출비율인 LTV 한도만큼만 대출을 받을 수 있는데요.
「후순위 담보대출」은 이러한 LTV 규제를 적용한 금액보다 추가적으로 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 게다가 다주택자라고 하더라도 충분히 대출을 받을 수 있습니다.
[참고 : LTV]
LTV(Loan To Value ratio)는 담보가치(주택시세) 대비 대출비율을 말합니다. 예를 들면, 아파트 가격이 1억 인 아파트를 담보로 5,000만을 받았다면 LTV가 50%가 적용된 것이고, 7,000만 원을 받았다면 LTV 70%가 적용된 것입니다.
2. 후순위 담보대출 언제 이용하면 좋은가?
이미 「선순위 담보대출(1순위 담보대출)」을 받은 상태에서 추가적으로 자금이 필요한 분이 선택할 수 있는 방법은 다음과 같이 두 가지 방법이 있는데요.
- ① 기존 대출금액보다 대출을 더 해줄수 있는 금융회사를 찾아 신규 대출로 갈아타는 방법
- ② 기존 대출은 그대로 둔 상태로 「후순위 담보대출」을 이용하는 방법
위 2가지 방법중에 「후순위 담보대출」은 아래와 같은 상황에 해당이 되는 분들이 이용을 하면 좋습니다.
- 1금융권 시중은행에서 저금리 담보대출을 최대한도로 이미 받았으나, 추가로 자금이 필요한 경우
- 낮은 신용점수 등으로 인해 신용대출 등 이용이 어려운 경우
- 신규대출을 받은 지 얼마 되지 않아 기존 대출을 모두 갚는 대환을 진행할 경우 중도상환 수수료가 많이 나오는 경우
- 대출규제 등의 이유로 1금융권에서 추가 담보대출을 받기 어려운 경우
3. 후순위 담보대출 자격조건
앞서 어떤 분들이 「후순위 담보대출」을 이용해야만 하는지 설명을 해드렸는데요. 지금부터는 「후순위 담보대출」을 어떤 분들이 이용할 수 있는지 자격조건에 대해서 안내를 해드리겠습니다.
우선 「후순위 담보대출」을 취급하고 있는 금융회사는 크게 "2금융(캐피탈, 저축은행)" 및 "대부업체(P2P대부 포함)"가 있는데요. 이를 구분하여 자격조건을 설명하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 2금융권 | 대부업체 |
| 자금용도 | 사업자금 | 가계자금, 사업자금 |
| 신청자격 | 개인사업자, 법인대표(단, 예외있음) | 개인사업자, 직장인, 무직자 등 모두 가능 |
| 소득증빙 | 필수 | 상황에 따라 다름 |
「2금융권(캐피탈, 저축은행) 후순위 담보대출」을 이용하기 위해서는 '가계자금'이 아닌 '사업자금'만 가능합니다. 즉, '가계자금'으로는 대출이 되지 않기 때문에 '개인사업자' 또는 '법인 대표'만 이용할 수 있습니다.
다만, 일부 저축은행에서 직장인, 프리랜서, 무직자분들도 이용할 수 있는 「후순위 담보대출」이 있는데요. 이 부분은 이 글의 하단 부분에서 추가 설명을 해드리겠습니다.
그리고 개인사업자 또는 법인 대표가 「후순위 담보대출」을 이용하기 위해서는 반드시 소득증빙을 해야 합니다.
이에 반해 「후순위 담보대출」을 대부업체(P2P대부 포함)에서 이용할 때는 자금의 용도가 '가계자금'이든 '사업자금'이든 상관이 없습니다. 따라서, 개인사업자, 직장인, 무직자 등 누구나 이용이 가능한데요.
소득증빙의 경우에는 P2P대부를 이용하고자 할 때는 소득증빙이 필요합니다. 다만, 지역 및 LTV조건에 따라 소득증빙이 필요 없을 수도 있습니다.
그리고 일반 대부업체는 소득증빙 필요 없이 후순위 담보대출을 이용할 수 있습니다. 즉 아파트 등 부동산의 시세 대비 대부업체가 해줄 수 있는 금액 이내에서는 소득증빙 없이 대출을 해줍니다.
4. 후순위 담보대출 한도
「후순위 담보대출」 한도는 2금융권(캐피탈, 저축은행)의 경우 시세 대비 최대 99%까지 가능하다고 하지만 일반적으로 95%까지 가능한데요. 이에 반해 대부업체(P2P대부 포함)는 시세 대비 최대 85%까지 가능합니다. 즉, 대출한도 부분에서는 캐피탈 및 저축은행 등이 더욱 유리합니다.
- 2금융권 후순위 담보대출 LTV : 최대 95%
- 대부업체 후순위 담보대출 LTV : 최대 85%
「후순위 담보대출」을 산정하는 데에는 중요한 4가지 내용이 있는데요. 그 내용은 다음과 같습니다.
- 부동산의 지역과 시세
- 선순위 채권최고액
- 세입자의 임차보증금
- 대출 신청자의 신용점수
1. 부동산의 지역과 시세
대출한도에 있어서 우선 가장 중요한 부분은 담보가 되는 아파트 등(부동산)이 위치해 있는 지역 및 시세인데요. 현재 서울 · 경기 · 인천 등 수도권의 경우에는 지방과는 달리 꾸준하게 실거래가 이루어지고 있고 경매시장에서도 수도권 부동산이 낙찰률이 높기 때문에 금융회사가 우선하여 선호하는 지역입니다.
물론, 서울 및 수도권의 지역이라도 인기 지역이거나 시세가 높은 부동산이라면 당연히 높은 한도의 대출을 받을 수 있습니다.
2. 선순위 채권최고액
이미 아파트 등 부동산에 「선순위 담보대출」로 인해 선순위 채권최고액이 잡혀있을 텐데요. 「후순위 담보대출」을 받을 때는 당연히 선순위 채권최고액 금액은 차감하는 것이 한도를 계산하는 기본 방식입니다.
예를 들면, KB시세 아파트 10억 원짜리 아파트를 보유하고 있는 분이 대출을 받는다면, 시세 대비 최대 95%인 9억 5천만 원까지 대출을 받을 수 있는데요. 만약 기존에 채권 최고액이 7억 원이 설정이 되어있다면, "9억 5천만 원 - 7억 원 = 2억 5천만 원"을 이용할 수 있는 것입니다.
따라서, 만약 「선순위 담보대출」을 오랜 기간 이용하여 대출원금을 많이 상환하신 경우에는 감액 등기를 신청하여 등기부 등본상에 기재되어 있는 근저당권의 채권최고액을 줄여서 「후순위 담보대출」 한도를 늘릴 수 있습니다.
3. 세입자의 임차보증금
담보가 되는 부동산에 세입자가 있는 경우에는 세입자가 '전입신고'와 함께 '확정일자'를 받아 우선 배당을 받을 수 있는 권리가 생기게 됩니다. 따라서, 세입자의 임차보증금 부분도 대출을 받을 수 있는 한도에서 차감을 해야만 합니다.
4. 대출 신청자의 신용점수
「후순위 담보대출」은 담보가 있는 대출상품이므로 신용점수가 낮아도 이용이 가능하지만, 그래도 대출이기 때문에 대출 신청자분의 신용점수가 좋으면 상대적으로 높은 대출한도로 이용이 가능합니다.
5. 후순위 담보대출 이율(금리)
「후순위 담보대출」의 이율(금리)은 일반적으로 「선순위 담보대출」보다 다소 높게 책정이 되는데요. 그 이유는 후순위 금융기관이 선순위 금융기관 다음으로 권리를 행사할 수 있기 때문에 만약 아파트 등 부동산 가격이 하락하게 되면 당연히 후순위 금융기관은 대출원금 전액을 상환받지 못하기 때문입니다.
즉, 「후순위 담보대출」을 해주는 금융기관 입장에서는 「선순위 담보대출」보다 리스크가 높은 대출로 보기 때문에 이를 보전하기 위해 금리를 높게 책정할 수밖에 없습니다.
그리고 같은 「후순위 담보대출」이라고 하더라도 LTV 한도가 높을수록 일반적으로 대출 금리가 높아지게 됩니다. 예를 들면 동일한 조건의 「후순위 담보대출」이라고 하더라도 LTV 85%까지만 대출을 받을 때 금리가 연 8%라면, LTV 95%까지 대출을 받을 때는 연 9%로 대출 이용이 가능합니다.
「후순위 담보대출」의 이율(금리)은 여러 가지 요인에 따라서 결정이 되겠지만 취급기관 별로 금리를 살펴보면 대략 다음과 같습니다.
- 2금융권(캐피탈, 저축은행) : 연 4% ~ 연 15% 정도
- 일반 대부업체 : 연 15% ~ 연 20% 정도
- P2P대부 : 연 9% ~ 연 19% 정도 (단, 취급수수료 별도)
6. 직장인 및 무직자도 2금융권 후순위 담보대출 이용이 가능한가?
앞선 설명에서 「2금융권 후순위 담보대출」은 자금의 용도가 '사업자금'만 가능해서 개인사업자 또는 법인의 대표인 분들만 이용이 가능하다고 했는데요.
직장인, 프리랜서, 무직자분들은 2금융권에서 「후순위 담보대출」을 전혀 이용할 수 없을까요? 정답은 꼭 그렇지는 않은데요. 신규사업자 대출을 통해 「후순위 담보대출」을 이용할 수도 있습니다.
말 그대로 신규사업자를 내서 「후순위 담보대출」을 받는 방법인데요. 이러한 방법은 숙련된 대출상담사분들의 도움을 받으면 좀 더 쉽게 대출 이용이 가능하니 참고하시길 바랍니다.
7. 세입자가 거주하는 경우 후순위 담보대출이 가능한가?
세입자가 거주를 하는 경우에는 일반적으로 「후순위 담보대출」을 받는 것이 쉽지 않은데요. 그 이유는 세입자의 동의가 반드시 필요하지만 일반적으로 세입자가 동의를 해주지 않기 때문입니다.
그러나, 「대부업체(P2P대부 포함) 후순위 담보대출」은 세입자 동의 없이도 가능은 하지만, 동의를 받는 경우보다는 상대적으로 대출조건이 좋지 않은 부분은 감수를 하셔야 합니다.
따라서, 아파트 등에 거주를 하고 있는 세입자가 동의를 해주지 않는 경우에는 아파트 등 부동산에 등기를 하지 않고 대출을 해주는 「무설정 아파트론(아파트 신용대출)」을 이용하는 것이 유리한데요.
아래의 글에 「무설정 아파트론」에 대해서 아주 자세하게 정리를 했으니 참고해서 이용을 해보시길 바랍니다.
[참고]
간혹 집주인분이 세입자를 내보내기 위해서 「후순위 담보대출」을 이용하는 경우도 있는데요. 「후순위 담보대출」을 받아야만 세입자의 전세보증금을 반환해 줄 수 있다고 하면서 「후순위 담보대출」을 활용하는 분들도 있다는 점 참고하시길 바랍니다.
그리고 부동산 임대차 계약서 상에 기재된 세입자와 실제 거주를 하고 있는 세입자가 다른 경우가 있는데요. 예를 들면 부모님이 자식을 대신해 돈을 지불하면서 부모님 앞으로 임대차 계약을 했지만, 실제 거주는 자녀가 하고 있는 경우가 있을 수 있습니다.
이러한 경우에는 「후순위 담보대출」이 절대 불가하니 「무설정 아파트론」을 이용하시길 바랍니다.
지금까지 「후순위 담보대출」 자격조건, 한도, 이율 등 이해하기 쉽게 설명을 해드렸는데요. 결론적으로 내용을 정리해 보면 다음과 같습니다.
- 「후순위 담보대출」은 1금융권 등에서 추가 대출이 어려운 분들이 추가 자금을 마련하기 위해 이용하는 상품입니다.
- 「2금융권 후순위 담보대출」은 사업자금 용도로 가능하기 때문에 원칙적으로는 개인사업자, 법인 대표만 이용이 가능합니다.
- 직장인, 프리랜서, 무직자 등은 「대부업체 후순위 담보대출」을 이용해야만 합니다. (다만, 예외적으로 2금융권에서 이용이 가능)
- 담보가 되는 아파트 등 부동산에 세입자가 거주하면서 「후순위 담보대출」 동의를 해주지 않는 경우 「무설정 아파트론」을 이용하는 것이 유리합니다.